de George Țurcănașu
După ce am citit acum câteva zile un articol despre stadiul lucrărilor la Silk District (SD) în apix.ro, m-am dus să văd şantierul. Dacă la începutul anului consideram trimestrul (T) 4 al anului curent un termen de livrare pentru prima clădire de birouri mult prea optimist, acum cred că e posibil. Dacă SD 1 va fi livrată, aşa cum se estimează, în T4 2023, stocul modern de birouri (A+, A, B+ şi B) al Iaşului va ajunge la 340,8 mii mp. Împreună cu suprafaţa de 51,4 mii mp. existentă în clădirile de birouri pe care le-am categorisi ca fiind de clasă C, Iaşul va ajunge la finalul anului la un stoc de birouri de 392 mii mp. Menţionăm că datele inventarului realizat de echipa PINMaps Iaşi sunt încă provizorii.
Deja am asistat anul acesta la noi intrări pe domeniile IT&Outsourcing, dar şi la mişcări interesante ale companiilor existente în urma livrărilor office recente. Cu siguranţă aceasta va fi tendinţa şi în perioada viitoare. Modificarea structurii stocului de birouri, în favoarea claselor superioare (A+, A şi B+), e foarte posibil să determine schimbarea destinaţiei în anii ce vor urma pentru multe dintre clădirile de clasă C, eventual B.
Prin livrarea celor 54 mii mp. de birouri din complexul Palas Campus, Iaşul are deja în 2023 cea mai mare creştere anuală a stocului. Încă 21 mii mp (SD1), adică o creştere totală de 75 mii mp. (clasa A), ar face din 2023 un an de excepţie. SD1 se va instala pe locul al III-lea între cele mai mari clădiri de birouri ale Iaşului: după Palas Campus şi Continental (aproximativ 30 mii mp.). UBC3 (20 mii mp.), clădirea care câţiva ani buni a deţinut primatul în ierarhia office a Iaşului (până în 2021, când s-a livrat Continental 2), va aluneca pe locul al IV-lea. Însă, va rămâne cea mai înaltă clădire.
Despre clasificarea stocului office
În câteva dintre statisticile vehiculate în publicaţiile periodice ale marilor companii globale de consultanţă şi de brokeraj imobiliar, precum Colliers, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Echinox identificăm pentru stocul ieşean de birouri valori cuprinse între 213 şi 226 mii mp. pentru trimestrul al IV-a al anului 2022 (cele mai recente date!). Pentru aceeaşi perioadă, echipa PINMap Iaşi a inventariat un stoc total de birouri de 317 mii mp., dintre care 265 mii mp. reprezintă suprafaţa clădirilor clasificate A, B+ şi B.
În principal, această diferenţă pleacă de la numărul de clădiri inventariate. Statistica PINMaps Iaşi pentru T4 2022 cuprinde 118 clădiri de birouri funcţionale de talie diversă, mai noi sau mai vechi, construite de la zero sau realizate prin reconversia unor clădiri ce au avut iniţial alte funcţii. Cel mai probabil, companiile globale au ţinut cont doar de o fracţiune dintre acestea. Oricum, cel puţin în cazul oraşelor regionale din România (Cluj, Iaşi, Timişoara, eventual Braşov), vorbim despre o piaţă office aflată în emergenţă şi încă departe de a fi matură. Spre deosebire de marile oraşe secundare poloneze, ce au ajuns la o anumită maturitate a pieţei office, precum Cracovia (1,7 mil. mp.), Wroclaw (1,3 mil. mp.), Trimiasto (1 mil. mp.) etc., oraşele mari din România au o evoluţie mai puţin previzibilă a stocului de birouri. Ne-am obişnuit cu ani fără livrări, sau cu livrări nesemnificatove, dar şi cu ani în care se produc salturi importante. Această evoluţie poate afecta şi dezvoltarea domeniilor IT&Outsourcing, principalii chiriaşi ai clădirilor de birouri din oraşele secundare. Dacă nu ar fi fost realizată reconversia unor clădiri în clădiri de birouri, Iaşul ar fi fost privat de sursa principală de creştere economică (domeniile IT&Outsourcing) în intervalul 2016-2020, interval în care livrările de clădiri noi au fost nesemnificative.
Pornind de la această neconcordanţă în ceea ce priveşte cifrele vehiculate ale stocului de birouri din Iaşi, echipa PINMap a considerat oportună o clasificare cât mai riguroasă a clădirilor de pe piaţa office. Acest demers a fost necesar identificării cu mare acurateţe a gradului de modernitate a stocului de birouri inventariat.
C. Andy Perez (director general la Newmark Commercial Realty) precizează în articolul A Guide to Office Building Classifications; Class A+, Class A, Class B, Class C (2015) că diferenţa dintre diversele clasificări ale clădirilor de birouri variază în funcţie de piaţă, iar clădirile de clasă B şi C sunt, în general, clasificate în raport cu clădirile de clasa A; clasificările sunt utilizate pentru a diferenţia clădirile şi ajută la raportarea datelor de piaţă într-o manieră care diferenţiază tipurile de clădiri. Nu există o formulă definitivă şi general valabilă pentru clasificarea unei clădiri, dar există o serie de caracteristici generale care sunt utilizate într-o astfel de abordare: calitatea clădirilor, accesibilitatea în raport cu serviciile necesare chiriaşilor şi angajaţilor, calitatea serviciilor.
În demersul clasificării, echipa PINMap Iaşi 2020 a construit un indicator compozit, pornind de la cele trei seturi de carcteristici:
1. calitatea infrastructurii (suprafaţa totală a clădirii, suprafaţa utilă pe nivel, înălţimea tavanului, calitatea materialelor utilizate, arhitectura, capacitatea ascensorului – acolo unde e cazul, calitatea de clădire verde etc.);
2. accesibilitatea la structurile teritoriale ale aglomeraţiei urbane şi la serviciile de proximitate (distanţa faţă de staţiile de transport public, grădiniţe, şcoli, restaurante etc.);
3. servicii oferite (parcări, recepţie, calitatea profesională a managementului etc.).
Pe baza scorului obţinut au fost separate câteva categorii de clădiri de biroruri: clasele A şi A+, B+, B şi o categorie inferioară – clasa C -, care grupează construcţiile cu scoruri reduse.
Structura stocului de birouri din Iaşi la momentul T3 2023 (372 mii mp, dintre care 319,8 mii mp. în birouri moderne – fără proiectul SD1 -) s-a îmbunătăţit substanţial atât faţă de anul trecut, cât şi faţă de 2017 sau 2020, de când datează primele hărţi ale clădirilor de birouri ieşene. Cele 14 clădiri de birouri de clasa A şi A+ insumează peste 205 mii mp. (peste 55% din stocul total). Suprafaţa medie a clădirilor din aceasta categorie a urcat la 14 650 mp., iar suprafaţa mediană, mai importantă în acest caz, e de 9 250 mp. (Pe data viitoare)
George Ţurcănaşu este lector doctor la Departamentul Geografie din cadrul Facultăţii de Geografie şi Geologie, Universitatea “Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi
articol apărut în Ziarul de Iași, 3 august 2023
